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分析建设东部发展带对解决城市化过程中出现的问题有哪些积极影响
问：分析建设东部发展带对解决城市化过程中出现的问题有哪些积极影响
答：东部新城是江津城市向东拓展的重要区域，是江津政治、经济、文化中心的重要组成部分。紧接几江老城区向东发展，西起老体育场到江津中学、广电中心、北沿长江，南靠艾坪山，东止贾坝沱码头、化肥厂。自2003年以来，东部新城先后经过三次城规调整，2007年版规划面积达11.4平方公里，入驻人口15万人，发展定位为江津区政治、文化、商贸中心，山水园林城区。近年来，随着江津融入重庆主城步伐的加快，江津城市开发建设全面推进，基础设施日臻完善，城市化步伐明显加快，特别是撤市设区以来，区委、区政府关于全力推进东部新城建设的决定，为东部新城城市化发展注入了新的动力，城市建设在逆境中迸发出强劲的发展势头。
一、东部新城城市化发展的基本现状与特点
东部新城的发展经历了琅山经济技术开发区、滨江路建设和东部新城开发等几个大的变迁和跨越。1993年设立四川省江津经济技术开发区，琅山开发区作为其中的重要组成部分，重点向南段发展；后来由于发展方向的调整，发展方向由南转向西段的滨江路；2003年开始着手建设东部新城。经过近几年的开发建设，当初拟定“再造一个江津城”愿望基本实现。主要呈现以下特点：
（一）从规划定位来看，东部新城是一座宜居宜业的新城。东部新城经历了三次调规，从第三次2007江津版城乡总体规划来看，东部新城定位是江津区政治、文化、商贸中心，山水园林城区。规划规模包括滨江东段、琅山片区、旧城区以及艾坪山，总面积14.4平方公里，充分展示了江津“一江两岸”区域性中大城市的科学布局。
（二）从城市化进程来看，东部新城城市建设快速发展。近年来，各类生产要素向东部新城集聚的速度不断加快，资源配置日趋合理，城市功能日益完善，在经济社会发展中的地位和作用进一步增强，已成为江津城市发展的新的主要载体。今年，东部新城在建工程96栋，建筑面积1.6802629平方公里；拟建工程47栋，建筑面积0.745326平方公里。而去年以前，东部新城完工614栋，占几江城区36.18%，建筑面积3.286088平方公里。
（三）从拆迁情况来看，部分拆迁影响了新城形象。东部新城拆迁共涉及原几江街道5个行政村的25个经济合作社，3880户农户、居民户和企业（其中农拆3450户，城拆430户）；房屋面积85万多平方米；涉及人口1.1万余人。目前农拆工作已基本扫尾，只剩下3户“问题户”。在城拆工作中，有几家“老大难”企业，如电机厂等拆迁正依法推进，长风厂、正大饲料、看守所等也需拆迁。
二、东部新城城市化发展的问题与挑战
（一）基础设施推进困难。按照区委、区政府要求，东部新城今年要全面完成基础设施建设任务，但由于拆迁原因，尚有几条道路成为断头路，如江洲大道、长风路、平桥路等主要道路无法贯通，城拆工作已成为制约东部新城建设的“拦路虎”。
（二）房屋销售形势严峻。由于受全球金融危机和“德高事件”的影响，东部新城房建项目遭受挫折。今年3月份，东部新城已建待售的住宅有100多万平方米，非住宅有30多万平方米。2008年7月份以来，东部新城卖出的房屋还不如退房的多。除现房销售影响较小外，期房销售大幅下滑。据统计，2008年前三季度，全区商品房销售比上年同期减少18.83%，如祥瑞公司2008年第三季度商品房销售金额2221万元，而上年同期销售金额是15481万元。
（三）房地产企业融资困难。国家的金融政策没有向房地产业主倾斜，社会融资又因“德高问题”的教训没有人再敢“闯红灯”，加上税收政策又执行较严，目前各开发商都喊日子不好过。仅以渝西半岛公司为例，各个开发商共计欠其资金达1.8亿元。
（四）东部新城商业人气不旺。东部新城城市功能不完善，硬环境完善尚需加强；配套设施建设启动迟缓，医院、学校、酒店、市场特别是商圈建设启动缓慢，知名商家入住不多等；部分机关单位和上级驻津单位对入驻东部新城认识不足，对其引导入驻力度不强。
三、东部新城城市化发展的机遇与优势
经过改革开放30多年长足发展，特别是撤市设区以来的快速发展，我区城市化进程明显加快，各个方面发展势头强劲，东部新城已发展成为江津主城城市拓展和功能分布最密集、生产力要素最活跃的区域。
（一）发展机遇
一是国家信贷和税费政策调整。央行频繁调降低利率，间接为房地产市场松绑，保增长、扩内需投入4万亿巨资，为拉动房地产市场起到积极作用。财政部、国家税务总局联手推出一系列优惠政策，包括个人住房贷公积金贷款利率下调0.27个百分点，个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1%，个人卖房暂不征收土地增值税，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，中央的楼市新政刺激需求，保证房地产健康、平稳发展。
二是重庆市优惠政策。市人民政府《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》认真贯彻了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》文件精神，出台了调整税费征收和加大银行信贷力度等政策，优惠范围包括：减免契税、减免营业税、房屋交易手续费减半收取和按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳个人所得税地方留成部份。
三是区内优惠政策。区委、区政府先后出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》和《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》文件，提出了放宽住房转让环节营业税征收、放宽住房公积金贷款、实行购买商品房契税和印花税补贴、实行二手住房交易税收补贴以及鼓励个人购买二套住房、扩大购买第二套住房优惠对象等若干优惠政策。这些政策参照国家和重庆政策制定，又紧贴江津实际，着力改善我区房地产发展环境，助推房地产市场回暖。
（二）优势与潜力
一是东部新城房价与主城房价的性价比优势明显。目前主城区北碚区和巴南区的房价均价都在3500元/平方米左右，而东部新城江景房建面才2500元/平方米，套内2900元/平方米，1年至2年以后，我区房价的优势将会显现出来。秋交会以来，水映康城、东城中央等楼盘的交易量在近期持续增长。特别是最近一、二线城市房市企稳回暖，已经带来明显信号。
二是“北拓东延”战略深入推进，东部新城区域优势凸显。今年，粉房湾迎宾大桥长江大桥将正式开工建设，连通江津—西彭—主城渝中区。东部新城通过规划中的重庆外环高速公路江津长江二桥至渝中区仅40公里，至九龙坡杨家坪仅30公里。规划中的轻轨5号线经粉房湾大桥贯通后，将使我区成为除主城外率先通轻轨的区县、江津融入主城成为主城后花园将变成现实，而东部新城“近水楼台先得月”，必将成为江津不可多得的“黄金地段”。
四、加快东部新城城市化发展的对策与建议
21世纪是城市化的世纪，城市是社会发展的主要推动力。加快推进城市化进程，既是我区“加快”“率先”实现跨越式发展的必由之路，也是解决目前及今后经济社会发展诸多难题的关键所在。基于上述特点和问题分析，加快推进东部新城城市化发展应着力抓好以下几点：
（一）高起点规划，科学制定发展蓝图
城市规划决定城市发展方向。东部新城的规划和风貌设计，首先要突出江津新城特色。一是根据城市化发展的客观要求，制定加快东部新城产业发展规划。二是加快商业布局规划和实施。包括交通基础设施、商业区布局、市场布局、其他功能互补等，以加快东部新城城市化进程。三是突出城区中心城市的功能，抓好分区、分功能布局规划。
（二）高标准建设，全面改善城市化发展空间
着力做好“住在新城、玩在新城、绿在新城”三篇文章，把东部新城打造成主城区的形象品牌。
——住在新城：东部新城已作好了科、教、文、卫、体、社区建设等方面的规划，正在积极做好配套设施建设，加快社会事业发展，社会事业用地将占东部新城用地的1/5。建成后东部新城将成为全区社会事业设施最集中、水平最高的地区之一，成为真正的“宜居新城”。重点实施七大工程。一是几江中学和琅山小学迁建工程。几江中学迁建面积达到12.37万平方米，招生规模6900人；琅山小学新校区规划总用地面积25896.86平方米，招生规模2700人，同时，将四牌坊小学迁到东部新城。二是体育中心新建工程。江津体育中心位于东部新城中心区，东靠艾坪山，西临鼎山大道，总用地面积约190亩，建成后将成为全区各项体育赛事和重大公共活动的主要举办场地。三是区人民医院扩建工程。规划用地10万平方米，建设用地8万平方米。四是停车场和洗车场新建工程。规划建设9-10个停车场、洗车场。五是超市和农贸市场建设工程。规划建设综合农贸批发市场5个。六是各类公厕建设工程。规划建设25-35座二类以上公厕，目前已完成7座二类公厕。七是垃圾处理中转站工程。规划建设4座压缩式垃圾中转站，目前，已完工2座。
——玩在新城：没有三产的新城只能是一座“卧城”和“空城”。要大力发展商贸、餐饮、娱乐等三产，聚集提升人气。一是在餐饮方面，重点引进大世界集团。在东部新城滨江广场绿化走廊，修建面积约5000平方米五星级酒店餐饮娱乐会所，占地约15亩，投资3000-5000万元，以酒店的餐饮、休闲娱乐带动更多餐饮知名企业到江津投资发展。二是在商业方面，重点引进新世纪百货公司，解决东部新城商业功能配套不足，居民居家日常生活购物困难的问题。目前，已正式签约并开始装修。三是在娱乐方面，重点引进康鹏游乐场等一批娱乐项目。以成为体育中心的人文景观和基础设施建设的重要补充，增强体育中心的综合性能。目前，已建成四个项目并投入使用。
——绿在新城：面对建设森林重庆，森林江津的历史机遇，坚持以建设绿色新城为抓手，力求“城在林中，人在绿中”，将滨江大道建成榕树银杏大道，将鼎山大道建成香樟大道，将中央大道建成银杏黄桷兰大道，将琅山景观大道建成黄桷树大道，将元帅大道建成景观标志大道，让东部新城实现“城在林中，人在绿中”的美好图景。
（三）高质量经营，全力抓好三大攻坚战
一是打好征地拆迁攻坚战。本着“整体搬迁、个案解决，规划先行、落实人员、明确时限”的原则，尽快完成扫尾阶段的拆迁攻坚战。一是先拆迁后推进，再按有关政策和司法程序解决历史遗留问题；二是土地收购储备，BT模式建设，将具备条件的国有企业和单位迅速拆迁；三是货币安置，按拆迁条例货币补偿到位后立即拆除；四是企业搬迁进园区，给足政策，自行组织实施拆迁。
二是打好功能完善攻坚战。只有功能完善的城市，才能汇聚居民居住，才能形成旺盛的人气。要加快完善社会事业配套设施，推进五馆（图书馆、科技馆、档案馆、博物馆、妇幼活动中心）建设，人民医院迁建工程力争2011年竣工投用，加快几江中学和琅山小学建设，区妇幼保健院新大楼尽快投入使用；加快完善市政园林绿化建设，推进灯饰和绿化工程建设，组织最佳和最差园林绿化小区评选活动，对未按设计进行绿化的小区不予验收；加快完善生活配套基础设施，按规划加快建成停车场、超市、农贸市场、公厕、社区等必需生活配套设施；加快招进一批三产项目入驻，尽快形成浓厚的商业氛围。
三是打好对外宣传攻坚战。强化对外宣传工作，采取举办房交会、主流媒体刊载、政府组团巡展、摄影作品大赛、优质小区评选、企业自身展示、作协会员采风等形式，加大宣传促销。从政策上引导、对策上研究，提炼出东部新城最大最新特色。加强对重庆主城的宣传，建设主城周末房和度假房；加强对周边区县如习水、合江的宣传，吸引更多的人到江津买房，提高江津对周边区县的辐射影响能力；积极争取市委市政府对区域性中心城市的政策支持和市级有关机构在江津设立片区机构；加大对境内社区、园区、镇街宣传，鼓励职工群众积极买房，盯住潜在的购房人群，吸引江津在外打工的20-30万务工人员购房。
（四）高效能管理，创造优美舒适的人居环境
高效能的城市管理是城市现代化的重要标志。要积极探索城市管理新路子，努力构建“统一指挥、统一职责、综合管理、条包块管”的城市管理框架。大力推行城市物业管理，提高社区服务社会化程度。大力鼓励社会企业和个人兴办物业管理企业，形成一个统一开放、竞争有序的物业管理市场。(作者系区委常委、区委办公室主任)
一、东部新城城市化发展的基本现状与特点
东部新城的发展经历了琅山经济技术开发区、滨江路建设和东部新城开发等几个大的变迁和跨越。1993年设立四川省江津经济技术开发区，琅山开发区作为其中的重要组成部分，重点向南段发展；后来由于发展方向的调整，发展方向由南转向西段的滨江路；2003年开始着手建设东部新城。经过近几年的开发建设，当初拟定“再造一个江津城”愿望基本实现。主要呈现以下特点：
（一）从规划定位来看，东部新城是一座宜居宜业的新城。东部新城经历了三次调规，从第三次2007江津版城乡总体规划来看，东部新城定位是江津区政治、文化、商贸中心，山水园林城区。规划规模包括滨江东段、琅山片区、旧城区以及艾坪山，总面积14.4平方公里，充分展示了江津“一江两岸”区域性中大城市的科学布局。
（二）从城市化进程来看，东部新城城市建设快速发展。近年来，各类生产要素向东部新城集聚的速度不断加快，资源配置日趋合理，城市功能日益完善，在经济社会发展中的地位和作用进一步增强，已成为江津城市发展的新的主要载体。今年，东部新城在建工程96栋，建筑面积1.6802629平方公里；拟建工程47栋，建筑面积0.745326平方公里。而去年以前，东部新城完工614栋，占几江城区36.18%，建筑面积3.286088平方公里。
（三）从拆迁情况来看，部分拆迁影响了新城形象。东部新城拆迁共涉及原几江街道5个行政村的25个经济合作社，3880户农户、居民户和企业（其中农拆3450户，城拆430户）；房屋面积85万多平方米；涉及人口1.1万余人。目前农拆工作已基本扫尾，只剩下3户“问题户”。在城拆工作中，有几家“老大难”企业，如电机厂等拆迁正依法推进，长风厂、正大饲料、看守所等也需拆迁。
二、东部新城城市化发展的问题与挑战
（一）基础设施推进困难。按照区委、区政府要求，东部新城今年要全面完成基础设施建设任务，但由于拆迁原因，尚有几条道路成为断头路，如江洲大道、长风路、平桥路等主要道路无法贯通，城拆工作已成为制约东部新城建设的“拦路虎”。
（二）房屋销售形势严峻。由于受全球金融危机和“德高事件”的影响，东部新城房建项目遭受挫折。今年3月份，东部新城已建待售的住宅有100多万平方米，非住宅有30多万平方米。2008年7月份以来，东部新城卖出的房屋还不如退房的多。除现房销售影响较小外，期房销售大幅下滑。据统计，2008年前三季度，全区商品房销售比上年同期减少18.83%，如祥瑞公司2008年第三季度商品房销售金额2221万元，而上年同期销售金额是15481万元。
（三）房地产企业融资困难。国家的金融政策没有向房地产业主倾斜，社会融资又因“德高问题”的教训没有人再敢“闯红灯”，加上税收政策又执行较严，目前各开发商都喊日子不好过。仅以渝西半岛公司为例，各个开发商共计欠其资金达1.8亿元。
（四）东部新城商业人气不旺。东部新城城市功能不完善，硬环境完善尚需加强；配套设施建设启动迟缓，医院、学校、酒店、市场特别是商圈建设启动缓慢，知名商家入住不多等；部分机关单位和上级驻津单位对入驻东部新城认识不足，对其引导入驻力度不强。
三、东部新城城市化发展的机遇与优势
经过改革开放30多年长足发展，特别是撤市设区以来的快速发展，我区城市化进程明显加快，各个方面发展势头强劲，东部新城已发展成为江津主城城市拓展和功能分布最密集、生产力要素最活跃的区域。
（一）发展机遇
一是国家信贷和税费政策调整。央行频繁调降低利率，间接为房地产市场松绑，保增长、扩内需投入4万亿巨资，为拉动房地产市场起到积极作用。财政部、国家税务总局联手推出一系列优惠政策，包括个人住房贷公积金贷款利率下调0.27个百分点，个人首购90平米以下住房，契税税率下调到1%，个人卖房暂不征收土地增值税，商业性个人住房贷款利率下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，中央的楼市新政刺激需求，保证房地产健康、平稳发展。
二是重庆市优惠政策。市人民政府《关于扩大内需促进房地产业健康发展的实施意见》认真贯彻了《国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见》文件精神，出台了调整税费征收和加大银行信贷力度等政策，优惠范围包括：减免契税、减免营业税、房屋交易手续费减半收取和按揭贷款本息可抵扣产权人缴纳个人所得税地方留成部份。
三是区内优惠政策。区委、区政府先后出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》和《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干意见》文件，提出了放宽住房转让环节营业税征收、放宽住房公积金贷款、实行购买商品房契税和印花税补贴、实行二手住房交易税收补贴以及鼓励个人购买二套住房、扩大购买第二套住房优惠对象等若干优惠政策。这些政策参照国家和重庆政策制定，又紧贴江津实际，着力改善我区房地产发展环境，助推房地产市场回暖。
（二）优势与潜力
一是东部新城房价与主城房价的性价比优势明显。目前主城区北碚区和巴南区的房价均价都在3500元/平方米左右，而东部新城江景房建面才2500元/平方米，套内2900元/平方米，1年至2年以后，我区房价的优势将会显现出来。秋交会以来，水映康城、东城中央等楼盘的交易量在近期持续增长。特别是最近一、二线城市房市企稳回暖，已经带来明显信号。
二是“北拓东延”战略深入推进，东部新城区域优势凸显。今年，粉房湾迎宾大桥长江大桥将正式开工建设，连通江津—西彭—主城渝中区。东部新城通过规划中的重庆外环高速公路江津长江二桥至渝中区仅40公里，至九龙坡杨家坪仅30公里。规划中的轻轨5号线经粉房湾大桥贯通后，将使我区成为除主城外率先通轻轨的区县、江津融入主城成为主城后花园将变成现实，而东部新城“近水楼台先得月”，必将成为江津不可多得的“黄金地段”。
四、加快东部新城城市化发展的对策与建议
21世纪是城市化的世纪，城市是社会发展的主要推动力。加快推进城市化进程，既是我区“加快”“率先”实现跨越式发展的必由之路，也是解决目前及今后经济社会发展诸多难题的关键所在。基于上述特点和问题分析，加快推进东部新城城市化发展应着力抓好以下几点：
（一）高起点规划，科学制定发展蓝图
城市规划决定城市发展方向。东部新城的规划和风貌设计，首先要突出江津新城特色。一是根据城市化发展的客观要求，制定加快东部新城产业发展规划。二是加快商业布局规划和实施。包括交通基础设施、商业区布局、市场布局、其他功能互补等，以加快东部新城城市化进程。三是突出城区中心城市的功能，抓好分区、分功能布局规划。
（二）高标准建设，全面改善城市化发展空间
着力做好“住在新城、玩在新城、绿在新城”三篇文章，把东部新城打造成主城区的形象品牌。
——住在新城：东部新城已作好了科、教、文、卫、体、社区建设等方面的规划，正在积极做好配套设施建设，加快社会事业发展，社会事业用地将占东部新城用地的1/5。建成后东部新城将成为全区社会事业设施最集中、水平最高的地区之一，成为真正的“宜居新城”。重点实施七大工程。一是几江中学和琅山小学迁建工程。几江中学迁建面积达到12.37万平方米，招生规模6900人；琅山小学新校区规划总用地面积25896.86平方米，招生规模2700人，同时，将四牌坊小学迁到东部新城。二是体育中心新建工程。江津体育中心位于东部新城中心区，东靠艾坪山，西临鼎山大道，总用地面积约190亩，建成后将成为全区各项体育赛事和重大公共活动的主要举办场地。三是区人民医院扩建工程。规划用地10万平方米，建设用地8万平方米。四是停车场和洗车场新建工程。规划建设9-10个停车场、洗车场。五是超市和农贸市场建设工程。规划建设综合农贸批发市场5个。六是各类公厕建设工程。规划建设25-35座二类以上公厕，目前已完成7座二类公厕。七是垃圾处理中转站工程。规划建设4座压缩式垃圾中转站，目前，已完工2座。
——玩在新城：没有三产的新城只能是一座“卧城”和“空城”。要大力发展商贸、餐饮、娱乐等三产，聚集提升人气。一是在餐饮方面，重点引进大世界集团。在东部新城滨江广场绿化走廊，修建面积约5000平方米五星级酒店餐饮娱乐会所，占地约15亩，投资3000-5000万元，以酒店的餐饮、休闲娱乐带动更多餐饮知名企业到江津投资发展。二是在商业方面，重点引进新世纪百货公司，解决东部新城商业功能配套不足，居民居家日常生活购物困难的问题。目前，已正式签约并开始装修。三是在娱乐方面，重点引进康鹏游乐场等一批娱乐项目。以成为体育中心的人文景观和基础设施建设的重要补充，增强体育中心的综合性能。目前，已建成四个项目并投入使用。
——绿在新城：面对建设森林重庆，森林江津的历史机遇，坚持以建设绿色新城为抓手，力求“城在林中，人在绿中”，将滨江大道建成榕树银杏大道，将鼎山大道建成香樟大道，将中央大道建成银杏黄桷兰大道，将琅山景观大道建成黄桷树大道，将元帅大道建成景观标志大道，让东部新城实现“城在林中，人在绿中”的美好图景。
（三）高质量经营，全力抓好三大攻坚战
一是打好征地拆迁攻坚战。本着“整体搬迁、个案解决，规划先行、落实人员、明确时限”的原则，尽快完成扫尾阶段的拆迁攻坚战。一是先拆迁后推进，再按有关政策和司法程序解决历史遗留问题；二是土地收购储备，BT模式建设，将具备条件的国有企业和单位迅速拆迁；三是货币安置，按拆迁条例货币补偿到位后立即拆除；四是企业搬迁进园区，给足政策，自行组织实施拆迁。
二是打好功能完善攻坚战。只有功能完善的城市，才能汇聚居民居住，才能形成旺盛的人气。要加快完善社会事业配套设施，推进五馆（图书馆、科技馆、档案馆、博物馆、妇幼活动中心）建设，人民医院迁建工程力争2011年竣工投用，加快几江中学和琅山小学建设，区妇幼保健院新大楼尽快投入使用；加快完善市政园林绿化建设，推进灯饰和绿化工程建设，组织最佳和最差园林绿化小区评选活动，对未按设计进行绿化的小区不予验收；加快完善生活配套基础设施，按规划加快建成停车场、超市、农贸市场、公厕、社区等必需生活配套设施；加快招进一批三产项目入驻，尽快形成浓厚的商业氛围。
三是打好对外宣传攻坚战。强化对外宣传工作，采取举办房交会、主流媒体刊载、政府组团巡展、摄影作品大赛、优质小区评选、企业自身展示、作协会员采风等形式，加大宣传促销。从政策上引导、对策上研究，提炼出东部新城最大最新特色。加强对重庆主城的宣传，建设主城周末房和度假房；加强对周边区县如习水、合江的宣传，吸引更多的人到江津买房，提高江津对周边区县的辐射影响能力；积极争取市委市政府对区域性中心城市的政策支持和市级有关机构在江津设立片区机构；加大对境内社区、园区、镇街宣传，鼓励职工群众积极买房，盯住潜在的购房人群，吸引江津在外打工的20-30万务工人员购房。
（四）高效能管理，创造优美舒适的人居环境
高效能的城市管理是城市现代化的重要标志。要积极探索城市管理新路子，努力构建“统一指挥、统一职责、综合管理、条包块管”的城市管理框架。大力推行城市物业管理，提高社区服务社会化程度。大力鼓励社会企业和个人兴办物业管理企业，形成一个统一开放、竞争有序的物业管理市场。(作者系区委常委、区委办公室主任)