衣柜行业方兴未艾：解读2011房地产趋势

【主持人】：中国衣柜行业的发展方兴未艾，产业升级的大幕已经拉开，我们艰辛在国家良好经济发展大格局下，在政府有关部门、各界领导支持下，中国衣柜行业将迎来新的更高水平发展阶段。下面我们要进入今天年会活动的第二个环节就是嘉宾演讲。下面掌声有请住房和城乡建设部政策研究中心主任、中国城乡经济研究所所长陈淮先生为我们解读2011年中国房地产发展趋势。

住房和城乡建设部政策研究中心主任 陈淮

【陈淮】：这么一个大会规模很大，时间不长，我还是要从过去说起。

20―30年间结婚的人都自行车，那个时候民政部不光发结婚证，还管发家具票，我们结婚证盖一个小红章，凭这个家具票可以买一个当时比较时髦的千篇一律的高低柜，或者买一个木制板的双人床或是大衣柜，小伙子跟民政局大姐抱怨，这四样东西我都得要，你让我买一样怎么娶媳妇，上下班接人家下班都不好意思，民政局大姐态度还挺好，小伙子不要紧张，你结四次婚就可以买齐了。

我们中国老百姓真的从这样一个地步走到今天，恍如隔世，我们这个行业不仅仅是一个快速扩张的新兴行业，而且也是中国老百姓走向全面小康社会一个重要标志，家徒四壁说的就是没衣柜。今天我们从满足基本需求，满足温饱的小康向一个全面小康转变，说的就是老百姓的居住条件中，要从满足基本生存需求向改善性需求转变，这改善性需求外在表现形式就是得用衣柜，还得用功能齐全、美观、安全能够满足人们享受生活，提高生活质量的衣柜，别小看这么一个做柜子的木匠活，它真的是我们这个社会进步的标志，我们从这么一个时代走过来的。

但是我们今天毕竟不是回顾过去，而是要展望现在和将来，2011年和未来的十二规划的五年，是我们面对我们从没有遇到过的新的重大的挑战一年。

刚刚开完两会，两会的主要议题是审议通过2011―2015年十二五规划，在这个规划中媒体应该注意而未注意一个极有意义的数据，这五年我们政策预期的增长目标是年7%的GDP增长，这个7%大有话说。我们印象深刻的是亚洲金融危机之后1998年和世界金融危机爆发之后是2008年，那个时候是确保经济增长速度不能低于8%，中国作为一个经济大国，作为一个人口中国的国家，作为一个底子薄发展历史长的比较多，也作为一个发展严重不平衡的国家，我们有一个经验的数字，我们的生意把国民经济看成一个大公司，大企业，每年必须保持一定规模和速度的扩大再生产，咱们家的产出和投入的比较才是正数，咱们才能够赚钱。就像开一个饭馆，去年这么大流水规模你盈利赚钱，今天如果还是同样的流水规模，你将亏损，这个增长速度的临界点就是8%。

过去30年改革开放，以及我们几次经济的起伏中，摸索出经验数据，如果经济增长速度低于8%的话，我们立刻就会面对四个主要的难题或者说危机，第一低于8%，立刻就会出现比较严重的社会就业危机，这是屡试不爽的，为什么1998年亚洲金融危机朱熔基总理第一件事就是确保人民币不贬值和确保当年经济增长速度不能低于8%，那一年我们深刻的记得今天说下岗那个词就是那个时候诞生的，一大批国有企业职工离开劳动岗位，一大批国企停产，失业立刻成为社会一个尖锐的矛盾现象。2008―2009年初，经济增长速度急剧下滑，立刻就有2000―3000万农民工被逼返乡，温家宝总理在答记者会当中再次强调，3000万农民工被逼返乡，意味着3000万贫困地区家庭重新返贫，涉及上亿人口，增速一下滑就业立刻成为一个尖锐社会矛盾。

第二经济增长低于8%，资金周转速度会减缓，一减缓还不上贷款，银行的坏账就增多，信用链条也是就会出现很多的断裂，这也是百试不爽的，朱?基把银行企业来一个再转股，通过这样财政办法暂时稳固住了，经济增速不能低于8%。

第三大难题，经济增速低于8%，财政收支平衡立刻就出现大的问题，2009年上半年中央财政和越是发达地区的地方财政，包括广东由于增速急剧下滑，出现了明显的收不抵支，广东、上海、浙江、江苏、北京这些地方，后来后来政府钱不够花，还要实施积极财政政策，大规模投入刺激经济，保民生，保增长，保稳定，保就业，烟酒加税，09年上半年烟酒加一倍税勉强才把危机渡过去。当然后半年情况好转，经济增速回升，由于政策得当，这个危机过去了。

第四重要的支柱产业，石油、化工全方位亏损屡试不爽。我们还选7%，既然明知道低于8%会有这么多研究这么多负作用，就是因为根据过去的历史、经验，再一个经济长期发展之后，很容易出现由于长期累计的局部不平衡。地震就是地壳变动中微小的不平衡没有办法释放，不断累积来一个强烈调整。世界金融危机本来也是一个多方面不平衡造成的。不如提前调整，付出忍受近期不得不付出一些代价，降低增长速度，提高发展质量，避免将来出现大的危机，所以大家会看到今年发展为7%，意味着主动主动调整避免将来的金融危机，也意味着2011年和此后一段时间我们的市场可能并不像前几年那样高歌猛进，一定要对这样一个形势有估计，不是经济增长速度调节1%，企业的盈利就下降1%。

大家做老板都知道，订单只要在一定规模上超过1%，你就是盈利赚钱的，低于1%就是亏损的，规模临界点。所以7%是我们不得不忍受，接受，主动采取的一个措施，但是可能很严重，我们千万别想急速扩张，在做大做强上不宜过度乐观盲目定出不切实际的计划。

第二我们面对的两难，在2011年如果有什么样的宏观经济政策，大家注意宏观经济政策，不像大家理解的针对房地产出台的政策，2011年维护国民经济短期平稳运行第一位是反通胀，反通胀的压力对我们在今年的经济运行来说是一个重大的考验，而且2011年的通胀形势大家千万不要轻敌，这个通胀和我们此前曾经经历过的通货膨胀比如说80年代末，90年代中期，我们曾经经历过两次全国性的比较严重的恶性通胀。那个时候比如说家具、衣柜，不显影的电视机，不制冷的冰箱全部卖光了，最严重一次通胀到了90年代中期，70年代末剩下一批胶鞋都卖光了，那个时候的通胀真的是经济出问题了，投资规模和建设能力不平衡，消费过度超前，以及我们在信贷规模上过度扩张，中国原因导致的通货膨胀，货币发行量过多。

这一回的通货膨胀我们也想借这个机会给我们企业家们一个强烈的明确的印象，不是中国自己经济出什么问题了。前不久刚刚公布的今年2月份和去年2月份同比经济数据，2月份同比CPI居民消费价格总体上涨4.9%，1月份也是4.9%，这个通胀统计局解释主要是农产品价格上涨推动的，76%的因素，四分之三的因素是农产品价格上涨推动的。但是我们在这里特别想跟我们老板们说一句，中国的农产品没有一样存在着大的供给缺口，别听说日本福岛事件赶紧买粮食藏你们家床底，中国过去连续七年粮食每年大幅度增长，始终是粮食严重供大于求，2010年中国产了5.47亿吨粮食，我们每年只需要4.6―4.7亿吨粮食就够13亿人吃了。我们现在面对的通货膨胀主要是美国的发达国家实行量化宽松货币政策，明的暗的掀起了一场货币战争给我们出的难题，而且是两难的难题。如果大家有细读3月14号温家宝总理接待中外境答记者问当中回答，某些国家的量化宽松政策，你们心知肚明的，美国量化宽松怎么就导致中国通胀呢?

咱们也别小看美国经济和欧洲发达国家的经济，尽管它还存在诸多难题，在2010年的恢复中，这些国家的经济恢复应当说是出现了比较明显的强劲复苏迹象，事实上包括包括制造业，包括投资者信心，包括其他情况都是大有好转，美国的股市在2010年圣诞节之前就已经恢复到雷曼兄弟破产之前的高位，此后屡创新高，也就是说投资者信心已经显而易见的恢复到世界金融危机之前的水平。恰好是2010年中国的市场，中国的投资者信心高度低迷，中国的A股市场在2010年是全世界表现最差的资本市场，排倒数第三，大概比埃塞俄比亚强一些。

美国经济这一轮的复苏是由于高科技产业带动的，媒体热炒苹果带动的，但是这些高科技产业对就业的贡献几乎是零。另外财政，发达国家的弗里德曼严重批评了高福利本来在没有危机的时代就已经是严重入不敷出了，那么在金融危机中这些政府又在借钱，给企业输血，打强心针，就导致了严重财政赤字。现在美国想了一招，迟迟不见还钱，中国有13亿人，能不能把这两个难题转嫁给13亿人，怎么转嫁?迫使人民币升值，人民币升值中国的产品衣柜在美国卖的贵，美国的产品在中国卖的就便宜了，这是一个。第二个美联储主动的有意超发货币，增发货币拿着钱替美国政府还债，还美国政府的国债欠的钱买回来，货币机构发的白条赎回财政的白条。这些流通到国际市场中去的过度增发美元，自然就导致了美元的走软贬值。不幸的是，现在世界格局中，全世界大宗商品市场，铁矿石、石油、天然气、木材、粮食等诸多全是用美元标价的，由于美元美联储往美元里掺水，就像一锅粥多倒一万水，米就少了，所以表现为大宗商品价格上涨，当然推动上涨还有外在的题材，比如说日本石油危机，北非、中东的危机，但根本的问题并不是油价涨，而是美元贬。

现在问题在于我们面临一个两难的选择，要么我们接受人民币大幅度升值，可能给我们带来的就业等诸多问题，要么我们就接受由于这些大宗商品市场价格暴涨给我们带来的输入性通胀压力。美国人给我们出了一个难题，要么你们接受世界国际大宗商品市场涨价，传导到国内严重通货膨胀，要么人民币大幅度升值。

我们现在有没有别的招，比如说我宁愿忍受通胀，也不让人民币过快升值，通胀没关系，我们有中医吃中药，治通胀行不行?可以，真有中药。人民币就是不大幅度升值，我升息应对通胀行不行?可以。升息是像打青霉素治肺炎有效的传统药，但是诸位升息直接伤害的就是消费，如果我们为应对通胀不得不忍痛升息的话，那么对消费的伤害可能是比较严重的，因为大幅度持续多次升息就是号召老百姓把手中的货币存到银行，对于包括家具、衣柜业来说显而易见这是一个“小年”了，升息要升多少才能够适应2011年通胀形势呢?我们也不用猜，三回还是两回，三回两回肯定是不够，中国标准基准利率我们习惯是2.25%，经过三次升息现在是3%，即便2011年我们物价控制总水平今年预期目标4%，或者略超一点4.5%左右，这个基准利率也得调整到5%―5.5%。0.25%的基点升一次息的话，怎么也得升好几次，如果十二五期间我们通胀水平非常理想，政策得当，形势如我们所愿，能够固定在3%―5%之间，我们的基准利率水平也可比现在高80%―100%，这是不可避免的。别以为把通胀抑制住了，利率就能再回到原来的低位，不可能。过去几年亚洲金融危机之后走过了通缩紧缩的状况之后，刺激经济优惠低利率政策，那不是常态的利率水平，正常情况下向中国的经济每年有3%―5%的通胀率是一个良性温和正常的通胀，也请记住这个说法，3%―5%通胀率是良性温和正常的物价水平上涨，就是十二五这五年我们通胀水平可以控制在这样良性温和区间，利率也得在5%―6%基准利率之间，老百姓存款才是正利率。所以这个过程当中，利率向上调整的过程中，对包括家具行业在内的消费品来说，可能是一个不利的因素。

第三个我们让老百姓在十二五期间城镇居民住房大部分人群将满足基本住房需求，向改善型需求转变，在80年代、90年代的20年间，福利分房下，在1999年到2009年房地产迅猛发展的这十年中，相当一部分绝大部分城镇居民已经满足了基本住房需求，从两代人住一间屋子，买了两个书柜，结婚还差四个月，这两书柜想尽一切办法没有地方放，登三轮车登了80公里，乡下一个农民工付人钱放了四个月，满足基本住房需求完成了。但是现在在十二五期间，满足基本住房需求的任务要升级为满足改善型的需求，什么叫改善型需求，我们家具行业最应当明确应该体会到，什么样功能的房子是满足改善型需求的，20年前年轻人结婚买1.5米宽的双人床就可以了，现在要买2.5米双人床，屋子卧室要能够放下2.5米宽的双人床才可以，还有有一定的活动空间，能放下我们想卖给他们合适的衣柜，必要的家具，这个卧室18―20平方米才可以满足了，满足基本需求，比如说广州现在还有很多福利分房下的房改房，卫生间都不能叫卫生间，最多放一个厕所拉屎撒尿就可以了。现在改善型需求怎么也得有一个洗澡的地方，不要给他推销大浴缸，淋浴的地方不要太拘束，要2―3平方米，女主人要不要一块能够踏踏实实坐下来化妆的地方，把这些功能加上去，卫生间至少8―10平方米。既然这个住房是家庭住房，不是集体宿舍，就应该能够满足家庭生活的功能，得有一个全家人公共活动的空间，韩国电视剧、港台电视剧一演100多集，里面婆媳打架，夫妻反目，咱们家要有一个舞厅。把这些功能加上，房子至少是90―120平方米，在这样一个面积区间的房子，房子就具备了改善性功能，十二五期间将是城镇居民相当一个比重，大踏步进入这个区间的需求阶段。信不信由你。

光这一个需求可以盖多少套房子，一个农民工往城里搬，光这一项需求在现在存量住房需求基础上再盖5%。

第四个别看广州开过亚运会了，我们的老旧城区危旧房改造，别看珠三角城市发展是前沿地区，城市群建设相当密集的地区，中小城市都发展了，和大城市协调发展了，广州的老旧房改造，外立面弄了一层板，一个表面的东西，这样的房子在广州还有多少?不光广州，东京现在危旧老房子今天还有相当规模的房子。要根本解决房价问题，不是靠限购，不是靠提高利率，这些都只能像吃退烧药一样，今天连发高烧，吃四片能不能把烧退下，能，但是不治病，真正解决房价问题，要靠调整中国城市结构，不可能解决中国城镇化人口住房的需求，缩小二三城市和沿海城市的差距，十二五规划意识到了。

过去十年历史条件造就了，我们不得不把资源和政策配置中心放在沿海少数屈指可数的三大城市圈，没办法，北京开亚运会、上海开世博，广州开亚运，这些国际盛事哪一个不需要十天的准备，就是十年准备，我们也只来得及挖了两条地铁，把老旧房外立面涂两层漆。下一个周期中小城市发展，二三线城市的发展，缩小城市之间的差距，在这样一个发展阶段，我相信中国的房地产市场，中国的住房需求和这个相联系的衣柜市场只会扩大，不会缩小。这个行业的竞争会更加激烈，原材料价格上涨，成本提高，外向型市场，由于人民币升值，贸易摩擦加剧，以及局部地方像日本这样的市场突然因为自然灾害导致的短期内萎缩都可能带来一些困难，但是从中长期来看，这个市场远没有走到饱和和冬天的地步。这是我对这个市场的机会分析。

以上咱们利用一点时间和大家交流了中国房地产市场在中国的基本经济形势和家具业的发展，所以我避重就轻，扬长避短，就以上一些基本的形势、政策和大家进行交流，仅供参考。谢谢。

【主持人】：非常感谢陈淮老师给我们的分享，这里还要再感谢一下咱们自己的领导机构，感谢一下全国工商联家具装饰业商会，陈淮老师非常忙，11点多广州，一会7点航班要飞回北京，在百忙之中抽空来到年会现场，和中国衣柜行业同仁们分享了陈淮老师对中国经济形势，国际经济形势的见解，像陈淮老师这样的专家，将会给我们未来工作中带来非常多的借鉴和帮助。六年前陈老师曾经有一个观点，我在光华管理学院听说的，当时在北京买房子1996、1997年盖的房子质量是最差的，不能买，但那时候不好意思我已经买了，而且已经住进去了，一直到今天为止非常感谢房价上涨，我终于把这个房子卖出去了，所以陈老师我一直记着您这句话，希望陈老师对经济大格局的分析能够为我们今后工作带来更多的帮助。　

来源：搜狐家居